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新店舗情報:「しまむら関前店」-2009年4月23日開店

■ファッションセンターしまむら関前店-武蔵野市関前に09年4月23日開店

ファッションセンターしまむらは、2009年4月23日、武蔵野市に食品スーパー「いなげや」が核店舗となって開発した小型SC(3階建て)の3階に「しまむら関前店」(売場坪数約300坪)を出店。この小型SCは東京都市開発が開発した共同ビルに「食品スーパー・いなげや」が20年間の定期借款契約をし、その提案で、いなげやグループの「ウェルパーク」、そして、しまむら、サイゼリアなど11店舗で構成されつくられた商業施設。

その概要は、所在地-東京都武蔵野市関前一丁目、武蔵野市の境浄水場の隣接地、敷地面積6799㎡≒2057坪 店舗建物-鉄骨3階建て、延べ10862㎡、駐車場収容台数126台、核店舗は食品スーパー・いなげや(3556㎡)、初年度年商目標約21.3億円、⑤他のテナント-ファッションセンターしまむら、ドラッグストア「ウェルパーク」、イタリアンレストラン「サイゼリア」など。

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しまむら関前店が出店している食品スーパー「いなげや」が核店舗の小型SCの周辺地図。中央線・武蔵境駅から約1000m。小商圏対応型の小型ショッピングセンター。この商業施設の競争店としては、約1㎞のところの武蔵野駅前にあるGMS・イトーヨーカドー武蔵境店があげられますが、GMS対食品スーパー、GMS衣料対ディリーファッショストアという構図ですので、両者の競争・競合の度合いはそれほど厳しいものではないと言えるのではないかと思います。(ただし、食品スーパー・いなげや対GMS・イトーヨーカドー直営食品部門の競争・競合は厳しいものがありそう)。ディリーファッションセンターしまむら関前店には直接的競争店はなく「無店地帯」とも言っていい好立地。ディリーファッションストアとしての「しまむら関前店」は、GMS・イトーヨーカドー直営衣料部門と、「店の生き方」-ストアコンセプト、品揃えコンセプト、商品ポジショニングなど-がまったく異なります。したがって、GMS・イトーヨーカドー直営衣料部門を「しまむら関前店」が競争・競合店として強く意識することないものと思われます。

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■この「関前店」の出店で 、ファッションセンターしまむらは、東京都地区における展開店舗数は21店舗となります(09年4月25日時点)。ちなみに、現時点におけるディリーファッションストア大手小売企業3社の東京都地区における展開店舗数は(a)パシオス-7店舗、(b)サミットコルモ-21店舗、(c)サンキ-4店舗。また、平成21年2月期・期末時点の「ファッションセンターしまむら」の東京都地区における勢力図概要は、①店舗数20店舗、②売場面積18627㎡≒5525坪、③年間売上高約94億42百万円、④単純平均売場坪当年間売上高約170万円、⑤東京都地区の年間衣料購買高に占める売上シェア約1%。

005 ■「ファッションセンタしまむら関前店」は3階に出店したわけですが、しまむらとしては、これは極めてめずらしいケースのように思います。(当方には、ファッションセンターしまむらが3階に店を出したという過去の記憶がありません)。したがって、先述のとおり、この立地は「しまむらから見れば、とってもオイシイ、好立地」という判断での出店であったろうと考えます。3階というフロア立地の不利はありますが、もしかしたら、初年度から、しまむらの(東京都地区における単純平均売場坪当年間売上高170万円×売場坪数約300坪)→約5億円を売上げる可能性も否定できないかもしれません。とはいえ、そう楽観的な見方もできないでしょうから、初年度売上高は、勝手な推測ですが、年間坪当売上高120万円×売場坪数300坪≒3.6億円前後ではないかと考えますが、はたして、1年後の売上高はどう出るでしょうか。(この推測値が当たるかどうか自信はありません。責任ももちませんで、あしからず・・・・・・・)

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■ビルイン型店舗ですが、店舗外観・デザイン、店看板サイン、照明、ショーウインドー設置などは、他のビルイン型店舗、例えば、「サニーモール西葛西店」などと同じ。また、駐車場となっている1階の道路側には「しまむらショーウインドー」を設置しいますが、これも、「高田馬場店」と同じやり方。店舗内装・陳列什器形態、床・壁・天井、照明、壁面売場の仕掛けなども最新標準店舗仕様。ただ、敷地形状に合わせた建物形状になっており、一部、「斜めの売場壁」があり、その部分の売場レイアウトに苦労した跡が見えます。さらに、最近のしまむらの新店舗としては、売場坪数が約300坪と小さいので、各商品部門の売場面積配分にも苦労したように思われます。

008■店への入り口は左右2か所ありますが、写真は、エスカレーターのすぐ前にあるメインゲート。最近では標準設備仕様となった「万引き防止・防犯機器」が両方の入り口部分には設置されています。ファッションセンターしまむらの棚不足ロス率は1%以下で、同業他社に比べ相当、低いのですが、これらの防犯機器もそれに貢献しているものと考えられます。設備投資としては、決して安いものではありませんが、「費用対効果」を考えますと、「それほど高い設備投資とはならない」と言えるのかもしれません。最新店舗である「関前店」には、売場坪数が300坪と小さいこともあって、これといった新しい試みも見られないように思います。どこを見ても、まったく、しまむら標準店舗仕様の店と言ってもいいようです。

  「しまむら関前店」-2009年4月23日開店 完

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新店舗情報:「パシオス館林店」-09年4月16日開店

■パシオス-09年4月16日、群馬県に「パシオス館林店」を出店

「パシオス館林店」の出店でパシオスの群馬県における店舗数は10店舗になります。これで群馬県におけるディリーファッションストア大手の勢力図(店舗数)は、ファッションセンターしまむら-38店舗(H20/2現在)、ファッション市場サンキ-14店舗、そして、パシオス10店舗というかたちになります。ファッションセンターしまむらが最大の勢力ですが、彼らのデータによれば、群馬県内における、①ファッションセンターしまむらの年間売上高約103.26億円、②売場面積39139㎡≒11840坪、③平均年間坪当売上高87.2万円、④群馬県内衣料品購買高推計に占めるファッションセンターしまむらの売上シェア11.5%、となります(しまむら第56期・H20/2.21期時点)。

所在地---群馬県館林市富士見町9-12、店舗建物---平屋1層、単独路面店、売場面積約300坪、競争店---店より半径約500m内に「しまむらグループのアベイル館林店(1997年10月開店、売場坪数≒211坪、年商推計約2億円)、そして、半径・直線距離で約1㎞に「しまむら小桑原店」(2001年9月開店、売場坪数約327坪、年商推計約4億円)。

004パシオス館林店の所在地及び周辺概要図。図で印がパシオス館林店、そして、約1㎞のところにある印が「しまむら小桑原店」、約500m内にあるのが「アベイル館林店」。パシオス館林店から比較的近い距離にある競争店はこの2店舗ですが、店間距離約1㎞のところにある「しまむら小桑原店」との競争・競合は避けられないでしょう。しまむらはパシオスの大株主でもありますが、出店に際して、しまむら、パシオス、両者の話し合いとか、出店調整などは行われているのでしょうか、はたまた、しまむら、パシオスの「仲良し連合」で、このエリアで高いマーケットシェアを押さえてしまおうという大戦略なのでしょうか、とても興味のあるところです。

003 パシオス館林店の店舗建物・設備は、現在の「パシオスの単独路面店の標準店舗仕様」(外装・ファッサード、店舗デザイン、サイン、床・壁・天井、照明、ショーウインドー設置など)。縦・約30m×横・約30mで、ほぼ正方形に近い形の建物ですが、当方の経験から言いますと、この形の建物はバランスの良い売場レイアウトがひきやすいものです。したがって、まとまりの良い売場づくりができているように思います。このタイプの店はパシオスにとっては、手なれた、自信のある、技術的にも完成度の高い店ではないかと考えています。パシオスなりのプロトタイプ・ローコスト店舗と言えるかもしれません。

002 ところで、この「パシオス館林店」の初年度売上高はどのくらい見込めるのでしようか。半径約1㎞のところに「しまむら小桑原店」がありますので、あまり楽観的な売上見通しは立てられないのではないか思っています。その理由は大きく3つあります。当方の計算では、パシオス館林店の商圏エリア想定は約1.5㎞、想定商圏エリア内の対象商圏人口・世帯数は約8200世帯、しかし、店より半径約1㎞のところ「しまむら小桑原店」があって、約40%近い商圏エリアがダブって(重なり合って)おり、8200世帯をパシオス館林店の対象商圏人口として、単純に100%読み込むことはできない、さらに、しまむら小桑原店の年商推計は約4億円で、重なり合った商圏内の売上シェアも高いと考えられること、この3点。この3点を考慮して「パシオス館林店」の初年度年商を推測すると次のような計算になりますが、はたして、この推測計算がパシオスさんの「初年度売上高見込み」と当たっているでしょうか、答えは知るよしもありませんが、とても興味のあるところです。

007_2 ■パシオス館林店の初年度売上高の推測計算

対象商圏人口・世帯数は8200世帯、ディリーファッションストアが対象にできる1世帯当たり・衣料及び衣料関連・年間消費支出約20万円、これから、対象商圏エリア内の年間需要額推計は、(8200世帯×20万円)≒16.4億円、パシオス館林店が初年度に獲得できると思われる対象商圏内売上シェアは、下限値で15%、上限値で20%(半径約1㎞のところにある「しまむら小桑原店」を強く意識)、パシオス館林店の初年度売上高推計は、(a)下限値・約2.46億円、(b)上限値・約3.28億円。当方は、パシスオさんには厳しい見方で怒られるかもしれませんが、(a)の約2.5億円あたりではないかと考えます。この場合、年間坪当たり売上高推計は、25000万円÷300坪≒83.3万円となります。

また、初年度年間坪当たり粗利益高は、パシオスなら粗利益率30%は確実に確保するでしようから、初年度年間坪当粗利益高推計は、年間坪当売上高推計83.3万円×30%≒25万円。当方の経験則に、「初年度年間粗利益高と同額の建物設備投資であれば、初年度店舗段階損益を±ゼロになるケースが多い」というのがあります。これをもとにして考えますと、パシオス館林店の建物設備初期投資額が、(売場坪数300坪×25万円≒)7500万円前後であれば、この経験則どおりになるのではないかと思われます。また、「初年度売場坪当たり売上高の1.3倍までの建物設備坪当設備投資額なら、比較的安全な投資である」という経験則もあります。これから言いますと、初期建物設備投資額は、売場坪数300坪×25万円×1.3≒9750万円、約1億円まで。以上のことから、パシオス館林店の初期店舗建物設備投資額が7500万円~1億円であれば、パシオスの力なら、初年度店舗段階損益を±ゼロにもっていけるのではないかと考えますが、この考えは楽観的すぎるでしょうか、はたして、パシオスの店舗建物設備投資基準と比較するとどうなのか、大いに関心のあるところです。これが、簡単ですが、4月16日開店のパシオス館林店を見てきた感想のまとめです。

 「パシオス館林店」-09年4月16日開店   完

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新店舗情報:「パシオス笠原店」-ロゼオ水戸SC内に4月2日出店

■パシオス、2009年4月2日、ロゼオ水戸SCに「パシオス笠原店」を出店。

パシオスは、4月2日、茨城県水戸市では2店目となる「パシオス笠原店(売場面積約300坪、水戸市笠原町978-39)」をロゼオ水戸SC内に出店しました。1店目は「パシオス赤塚店(水戸市河和田1-1)」。なお、ファッションセンターしまむらは、水戸市に、①ミーモ水戸店、②吉沢店、③内原店、④姫子店、この4店舗を出店しています。

008 地図の中心部にある赤印が「パシオス笠原店」(ロゼオ水戸SC内)。この店より約4㎞のところに「しまむらミーモ水戸店(地図・緑印)」があります。両店の店間距離は約4㎞も離れていますから、、ディリーファッションストアとしては別商圏と言ってもよく、それほど強い競争・競合関係にはないと考えられます。しかし、しまむら・ミーモ水戸店が入居している「ミーモ水戸SC」と、パシオス笠原店が出店した「ロゼオ水戸SC」、この2つの複合型大規模商業施設は、それぞれ広域商圏を設定していますので競争・競合関係にあります。したがって、しまむらミーモ水戸店、パシオス笠原店の2店もその影響を少なからず受けるであろうことは否定できません。

001 ロゼオ水戸SC(日本商業開発株式会社)の概要は次のとおり。所在地-茨城県水戸市笠原町978-39、40、店舗面積8168㎡≒2470坪、駐車場収容台数-481台、核テナント店舗-食品スーパー・マルト、総合衣料・パシオス、大型スポーツ用品店・ヒマラヤ、他に、ハニーズ、シュープラザ、アウトレットJなどの有力専門店がテナント入居しているオープンモールの複合型大規模商業施設。さらに、ロゼオ水戸SCの隣には大規模ホームセンター・スーパービバホーム水戸店(店舗面積11873㎡≒3591坪、駐車場542台)がありますので、その商業集積力と集客力を考えますと、水戸市最大のショッピングゾーンと言ってもいいのではないかと思います。

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図は、ロゼオ水戸SCとその隣にある大規模ホームセンター・スーパービバホーム水戸店を含むエリアの店舗建物配置図概要。この隣には茨城県・県庁庁舎があり、官公庁ゾーン+巨大ショッピングゾーンという構成になっていますから、平日、土日曜日、ともにかなり強力な顧客動員力を持ったエリアです。これは、このゾーンに出店したパシオス笠原店には大きなプラス要因です。オープンモール、1階、強力な集客力を持つ食品スーパー・マルトの近く、この3点だけを考えても、パシオス笠原店は初年度からいい売上数字を上げることができるのではないかと思われます。

001_3 パシオス笠原店の外観。ローコスト投資の店舗で、店看板サイン、ファッサードも、店舗内装もシンプルです。ショーウインドー設置、床・壁・天井、照明設備、壁面の陳列仕掛けなどはパシオス標準店舗仕様です。売場レイアウトも、メインディスプレイステージ、特価平台大通りを組み入れた標準店舗型。パシオスとしては「手なれた店づくり」で安定感があります。ちょっとだけ気になる点は、パシオスの店のまん前に、別のテナントの店舗建物が配置されており、そのため、「パシオスの店の顔・全景」が見えないというところでしょうか。客誘導には大いにマイナスですから、パシオスの立場から見れば、これはデベロッパーの建物配置計画の失敗と考えているかもしれません。

006 パシオス笠原店のオープン第一弾チラシ。サイズはB2、4色。同時期、パシオスは全店で、同サイズB2の「パシオス祭」をやっていますが、この開店セール第一弾チラシはそれとまったく同じ内容、OPENタイトルの部分のみを差し替えた(パシオス祭→パシオス笠原店OPEN第一弾)チラシになっています。パシオスはこのやり方をよくやりますが、パシオス笠原店にやってくる水戸市のお客には分かりませんし、また、それほど関係ないとも言えますから、チラシのインパクトも失われず、売上に与える影響はほとんど無いのではないかと考えられます。

「パシオス笠原店-ロゼオ水戸SC内に4月2日 出店」     完

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新店舗情報:「パシオス・ルララこうほくSC店」-08年12月5日開店

08年12月5日、パシオスは「ルルラこうほく店」を「ルララこうほくSC」3階に出店

パシオス・ルララこうほく店の概要は以下のとおり。

所在地-横浜市都筑区中川中央2-2-1(ルララこうほくの3階)、売場面積約550坪。この店は、パシオスが商圏世帯数35000世以上見込まれる立地に出店するとしている「パシオス・スプレッド(L)」/売場面積1800㎡」型店舗。間口約30m、奥行き約60mの長方形の店。

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パシオス・ルララ港北店が出店したところは、横浜市営地下鉄「センター北」駅、または、「センター南」駅より徒歩約5分のところに、08年12月5日開店した複合型大規模商業施設「ルララこうほく」SC。

「ルララこうほく」SCは、日本土地建物株式会社が開発した、①敷地面積-12678㎡≒3835坪、②売場面積19700㎡≒5960坪、③建物-地上1階~地上5階建、③駐車場収容台数-622台、④テナント構成は、大型家電店・ヤマダ電機、食品ディスカウントスーパー・オーケー、

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大型家具店・ニトリ、100円ショップ・ダイソー、専門店AOKI/MX、総合衣料品店・パシオスなどの有力テナント。実際に歩いてみますと、導線設定にやや難点があり、各フロア間の回遊性に「問題がある」ように思われますが、それを別にすれば、高い商業集積力と強力な集客力を持った複合型大規模商業施設です。

パシオス・ルララこうほく店は、この3階に出店したわけですが、3階というフロア立地とフロア回遊性の悪さを考えますと、1階の食品スーパー・オーケー、大型家電店・ヤマダ電機、この2社が持つ強力な集客力をそれほどプラスにすることができないのではないかと思われます。したがって、パシオス一人の集客力で、「3階に、どれだけのお客を引っ張り上げることができるか」が決め手となる店で、また、その力・如何が、パシオス・ルララこうほく店の売上を大きく左右することになるだろうと考えます。高層フロア立地におけるパシオスの“集客力”如何が問われる店の一つになるような気がします。(しかし、こんなことを言うと、「錦糸町・アルカキットSC」で、これよりもっと上のフロアで、しっかり商売をやっているパシオスから、「いらぬ心配」と叱られることになるかもしれません・・・・・・。)

001 パシオス・ルララこうほく店の外観。店名サイン、メインディスプレイステージなどにおけるビジュアル・プレゼンテーション、照明等、とてもよくできた店。間口約30m、奥行き約60mという「タテ長の店」ですが、店の奥まで客を歩かせる仕掛けもしっかりできているように思います。壁面陳列、陳列ステージ、そして、壁面照明、特価平台大通り、売場導線設定、売場レイアウト等、「さすが、パシオス」と言える店づくりです。「歩きやすい、見やすい、買いやすい」店づくりをしていると思います。ショーカード、POPカードなども洗練されており、パシオスの店づくり力は、ディリーファッションストアで最も優れている、そういう高いレベルにあるのではないかと考えました。

002_2 店・左正面、ヤングゾーンの売場づくり。柱巻きにディスプレイステージを設置、照明効果も抜群で、「なかなか見せる売場づくり・店づくり」です。比較的新しいパシオスのビル・イン型店舗はほとんで見ていますが、「ビル・イン型の店づくりは、パシオスが業界一」と言ってもいいような気がします。パシオスの「単独路面店」だけを見ていますと、そうでもないのですが、他のテナント専門店の店づくり、売場づくりと比較がしやすいビル・イン型店舗を見ていくと、パシオスの店づくりのレベルの高さが分かるのではないかと思います。ぜひ、この、パシオス・ルララこうほく店を一度、見に行かれることをおすすめします。

「パシオス・ルララこうほくSC店」-08年12月5日 開店    完

 

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